张彦明对王总说：“这种商业地产，主要还是开始的时候一个大商家入驻的问题，有竞争力的超市，商场，包括一些典型的店铺。
这几家都是我们的公司，如果谈不到比较合适的，滥竽充数一下还是没什么问题的，到时候你自己联系就行。
我还是那句话，想搞商业地产，就要充分考虑当地大众的普遍消费水平，合理制定租金价格，这样才能长久。
高售价高租金确实能带来暂时的高盈利，但注定长久不了。
你贵，你里面所有的经营，店铺这些都要跟着贵，然后你这个商业中心一点一点就成了大众高攀不起的地方。
我们不是镇府，他们可以不管不顾，不考虑任何后果，我们不行，我们得依靠大众的平均消费来持续获得收益。
一座城市的高尖群体永远就那么点儿，不要把任何期望放在这部分人身上，得不偿失。”
王总收起张义强递过来的纸条，想了想看向张彦明：“你认为现在鲁尔这边对于老商业区，老城区的改造方案有问题？”
“市里的方案有没有问题我不知道，”张彦明摇了摇头：“我没看过。但是具体执行过程中肯定是有问题的。
五爱和南塔的改造完全是失败，租金不断的提升根本没有控制。要知道那里之所以形成现在的规模就是因为平民化。
太原这边，完全毁掉了百年基础，搞出来一堆高大上，人气流失是必然的。后果会很严重。
中街那边虽然没搞什么拆毁，但是同样是各种没有上限和底限的折腾，总之就是大家都想插一脚进来捞点好处。”
张彦明摇了摇头：“所以我一向懒得去碰这方面的项目，包括商业住宅这一块。不过反过来想，这也算是一种机会。”
王总想了想，说：“打造大众消费场所？”
“对呀，”张彦明笑起来：“他们不要，我们要啊，把高精尖让给他们嘛。”
“抓住高精尖群体不是更好吗？”小刘没弄明白。
王总看了看这位心腹爱将：“高精尖群体的消费能有多少是发生在本地的？京城，申城，羊城，国外，都分散出去了，抓不住的。”
张彦明对小刘说：“我家就是这里的，在距离这边六十公里的钢都，从钢都市内再往东三十五公里。
我们那里全是钢厂工人，很多双职工，消费能力可以说要比鲁尔这边的平均水平还要高一截出来。
但是我们那里商业相当滞后，地方经济始终也搞不起来。
就是因为大家都会跑到市里，跑到鲁尔来消费，你明白吗？这是人的共性。
这事儿我们自己都知道，在厂里上班那会儿，一发工资大家就会笑着说，又要给鲁尔送钱去了。
我们那的人，一大半对市里都不太熟悉，但是对太原中街五爱南塔门清，比本地人都熟。”
“你原来是钢厂的？”王总问张彦明。
“嗯，88年进厂，91年转正，98年工作关系才调走。我在厂里干了五年一线，还负过一次工伤。”
“不是干部？”
“工人，真真正正的一线一类岗位的工人。我们岗位津贴很高的，是工资的几倍。”张彦明笑起来：“98年我被特征入伍。”
“那，你这个变化可真是……太大了，不敢相信。”王总惊叹了一句。四年时间，这变化简直都不能用翻天覆地来表达。
他知道张彦明现在是什么身份。
“运气吧，”张彦明点了点头：“所以我很清醒，知道自己该做什么该坚持什么，尽量多做点有意义的事情。”
想了想，张彦明说：“还是那句话，不要急功近利，要考虑的长远一点，做人如此，做企业也是如此。
国外的企业确实有很多东西是值得我们学习的，我感觉第一点就是他们的远瞻性。
沃尔马你该接触过，还有可乐公司，那些历史悠久的大企业，哪一个是急功近利的？哪一个是没有社会责任感的？
他们把服务做到了极致，重视客户体验，把利润压制在临界点上，他们傻吗？没有咱们聪明？
所以他们能把企业做到全世界，做到几十上百年不倒。这才是我们该学习的。
要是国内这些，就叫企业吧，他们盯的是什么地方？做不长的。”
“您真的认为我们这个项目有问题？”小刘在边上又问了一遍。
“对，”张彦明肯定的点了点头：“地价太高，你们的销售价格也会太高，然后没有了群众基础，人气流失太严重。
你们搞的这些商铺面临的最大问题就是，把商户的投入成本拉的太高了，反过来培养期又会客观的延长。
你自己想象一下会是个什么结果？
我想的就是商户最后会把这种结果加在你们身上，把矛头对准你们。没有人会从自己身上找原因，都会把责任推出去。
一家两家，十家二十家，到几十家的时候，冲突就是必然的。而且他们切切实实也是损失了，也切切实实是你们造成的。
除非你们有办法把人气快速的聚拢过来……这个太难了，不可能做得到，谁也不行。”
太原街从八十年代开始整改，十几年来居民被不断的往城市的边缘迁移，已经基本上成为了一片‘繁华’的空心城区。
就因为这里曾经繁华，人气鼎沸，商业价值不断提升……但就是没有人想一想人都没了还靠什么繁华。或者是不屑于去想。
赚钱才是大事嘛。
王总的这个项目面临的就是这样一个问题，周边没有居民，还需要商业兴隆，偏偏物价又要提升……这不就是自欺欺人的空中楼阁么？
其实往远了说，全国都差不多，都在这么干。
人们都活在过去的快乐时光里难以自拔，没有人肯抬头往前看一看。
就像那些服装企业，都沉浸在九十年代的高利时代不肯出来，总想着随便标个价就会有大把人来付钱。于是就一家接一家的倒闭。
再加上社会的越来越浮华，欺骗经济的越来越繁荣，没有人再去踏踏实实的做事做生意了，都想来把大的，坑了就走。
王总看了看小刘，想了想说：“张顾问的意思是直接搞成综合商业中心？”
“大型的，平民化的综合商业中心，吃喝玩乐休闲购物一体，吸引年轻人过来。我还是那句话，不管怎么搞，要大众化，要控制价格。”
“这样改下来，”小刘看了看王总：“前面在建的都要拆除，已经投入的部分全部要损失掉，然后至少还需要三个亿左右的资金。”